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保障房融資難湖南吉首欲發債10億

發布日期:2016/3/9 16:00:14 瀏覽:

4月20日,剛剛開建的吉首市河溪鎮廉租房工程。建筑商稱擔心工程最終會虧本。新京報記者陳寧一攝4月17日,鳳凰縣即將竣工的田菜垅廉租房工程,地處偏遠。不過建筑成本卻因“開山”而更高。

吉首市乃至湘西地區,正面臨“錢”的考驗。保障房建設,中央撥付之外,地方需要大量配套資金。湘西地區資源匱乏,土地出讓金有限。地方政府稱,也因此難以土地抵押向銀行貸款。

吉首市稱目前財政已負債16個億,地方配套資金,需要“砸鍋賣鐵”。吉首市寄希望于發行地方債券。不具備發債資格的吉首市,正通過曲線方式操作,希望發債券10億,其中3億用于保障房。

據介紹,舉債建房不止湘西。地方政府的配套資金籌集,考驗保障房建設的可持續性,同時也可能加劇地方政府的債務風險。新京報記者陳寧一湖南報道

湖南吉首市房產局局長冉穎,每天會接3到5個內容相似的電話,“冉局長,保障房的錢到位了沒?”

4月20日,兩個小時內,他接待了三撥人。一個是討債的建筑商,一個是打聽保障房項目的村干部,另一個是他的下屬,一處建在鐵路旁的保障房項目遇到麻煩,建不下去。

冉穎介紹,2011年吉首市建了862套保障房,總3983萬。除中央和省級補助外,吉首市發了700萬債券(湖南省下撥),目前仍有缺口1274萬。

“2011年的保障房任務,爭取在今年底竣工。按照目前的情況,中央補助資金只能完成40工程量。”冉穎說。

2011年8月,由于保障房總體開工率低于40,吉首市、瀘溪縣、(,)市等17個市縣區政府負責人,在湖南省城市保障性住房建設工作領導小組會議上被約談。其中,湘西土家族苗族自治州(下稱湘西州)占了兩席。

吉首市的保障房建設資金主要分兩部分,一部分來自于中央與省級補助,中央補助500元/平方米,省級補助100元/平方米,剩下的由地方配套。

據介紹,吉首市保障房配套加起來,1400元至1500元/平方米,目前主要靠中央和省級補助資金支撐。吉首市稱,“正在千方百計籌集地方配套資金”。

建筑商稱怕虧本

一名建筑商稱,房子越往上建需要資金越多,做不下去就不做了,到時“怕要拖欠農民工的錢”

“這樣低的利潤,一不小心就虧本了。”彭云斌說,他們在小心的控制成本。他是吉首市建筑安裝總公司項目部的現場負責人之一。該公司承建了一些保障房工程。

2010年下半年,彭云斌的公司在吉首市河溪鎮建了46套保障房,他說算下來略有盈余。

4月20日,河溪鎮的廉租房項目正在建設中。目前,完成了25的工程進度。3月中旬時,吉首市房產局和監理部門曾到現場催進度。彭云斌和同事于是急著重新找工人,每天工費加價5元。之前工人嫌工錢低不干了。

2011年底,他們還承建有96套房子,合同款765萬。他說公司利潤約40萬。彭云斌翻出當時簽的合同,稱廉租房建設利潤只有5左右。他說,建筑公司接利潤如此低的項目,一是為了有事可做,保留隊伍。二是因為政府的錢來得比較快,比較穩定。

“今年物價上漲,利潤只剩下大概3了”。彭云斌說,去年建筑成本800元/平方米,今年漲到了1100元。

吉首市建筑安裝總公司另一項目負責人向安仁說,頻繁下雨,不時停電,都影響速度。“如此算下去,很可能虧錢。”他們把賬算給吉首市房產局,對方答復,“你們趕緊做,我們反映上去,爭取讓上面追加款項。”

湘西地區多山地,鳳凰縣田菜垅廉租住房工程2期,建在了半山腰。那里蛙鳴陣陣,少見人煙。

鳳凰縣保障住房項目部經理王淵說,因為找不到土地,只能挖掉半個山頭,騰出土地。山區建設成本要高于正常建設成本30以上。

向安仁說他最擔心的是,“房子越往上建,需要的資金量越大。如果真做不下去了,我們就不做了。到時候就怕要拖欠農民工的工錢。”

“拍桌子要錢”

湘西州住建局一名官員說,著急的時候,房產局的人常到財政局去拍桌子要錢

如果把建筑商看作神經末梢,缺錢的壓力正在逐級傳導。

吉首市的保障房任務可以用暴增來形容。冉穎介紹,2008年至2010年底,吉首市總共建廉租房1700套。2012年計劃建4408套。“”期間,吉首市計劃建保障房8000套。地方配套資金缺口近3個億。

“吉首市財政一年才五六億。之前領導拿不出地方配套資金建保障房,所以建得比較少。”吉首市財政局一名官員說,今年一名副省長公開表態說,保障房工程是民生工程,“地方不積極,就是不作為。”吉首市新上任領導非常重視,看到一些縣市每年報得都比吉首多,要求多報。“市領導發了話,說你們大膽去建,錢的事市里會搞定。”

吉首市2012年保障房投資預計1.05億元。中央、省補5389萬。地方配套5111萬。冉穎說,目前中央和省補資金還沒到位,“審批需要時間”。

朱新武是吉首市房產局住房保障股股長,他要負責去市財政局要錢。朱新武介紹,申報款項后,財政要核準建筑面積才撥付相應款項。所以款項撥付總是滯后,一般20多天才能批下來。

延后拿到錢,算比較好的結果,有時候拿不到錢或者無法足額撥付。湘西州住建局一名官員透露,著急的時候,房產局的人常到財政局拍桌子要錢。

一名縣房產局官員講述他要工程款的故事。他說2011年底要過年了,拖欠了農民工工資,農民工上訪了5次。房產局程序也走了,就是撥不出錢。

他找到副縣長說,縣里有7000萬資金在賬上,縣長說,只有數字。他急了,“再不給錢,就停工了。上面催進度催得那么緊。”保障房任務各級領導都簽了責任狀,最后,錢還是撥了下來。

“賣地錢”挪去城建

審計組發現,吉首市有864萬元未按規定用于保障房。吉首市稱財政收入低,而支出任務繁重

“無地可用,無地可賣。是湘西地區一直以來的現狀。”吉首市財政局綜合股股長覃喜龍說,多為山地的湘西,土地屬于稀缺資源。

覃喜龍稱,吉首市近4年土地出讓金總收入約2億,凈收益只有幾千萬。土地出讓收入僅占吉首市財政約1/10。

保障房建設中,中央與省級補助之外,地方是否支付足夠配套資金,是保障房建設任務完成的關鍵。

中央明確了地方配套資金來源渠道,包括:土地出讓金收益,住房公積金增值收益,城市配套費,地方債券,財政補助等。

2011年末,湖南省審計組到湘西州對政府投資保障性住房進行審計,他們發現吉首市未按規定提取土地出讓金收益864萬元。

吉首市答復審計組稱,土地出讓金,用于了其他建設項目的征地和拆遷成本及城市基礎設施建設。

材料顯示,吉首要承擔州府城市建設任務,資金來源主要是土地出讓金。由于建設,至今仍欠付土地成本2億元。

吉首市財政局辦公室主任熊偉介紹,吉首2011年財稅收入6.16個億,支出13.59億。

他稱,用于修路、建橋等城市建設支出繁重,導致土地凈收益難以實現。因此,“只能適當安排土地出讓金用于保障房建設,每年100多萬。另外一部分,則從國家開發銀行貸款3500萬,地方債券每年安排1000萬。”

2012年3月,湘西州官員向湖南省專家組講了湘西地區的難處,希望中央和省財政傾斜。對方答復,會把情況匯報上去,但中央和省里面對的不僅是湘西,還有比湘西更困難的地方,必須考慮全局。

熊偉說,專家組的回答讓湘西州看不到太大希望。他們很希望國家給予關照,能給予全額補助。

貸款不被銀行待見

因拿不出土地資源作為抵押,加上貸款給保障房利率低等原因,湘西地區難從銀行貸款

在湖南,地方政府籌集保障房資金,另一個選擇是,通過湖南省保障性安居工程投資有限公司(簡稱保障投資公司)融資。

該公司成立于2011年下半年。湖南省財政全額出資,由省住建廳、財政廳、國土廳等共同管理。主要業務是為保障房等建設項目融資提供服務。

4月20日,該公司投融資部部長李振漢介紹,“中央和省級補助資金要通過我們到地方,地方申報貸款也要通過我們找銀行。”

2011年底,國家開發銀行同意給予該公司湖南省“十二五”保障性安居工程建設項目300億元預授信。

目前,湖南省第一批30個縣17個項目已經申報上去,貸款額度約30億。“銀行貸款也是看項目的。一些落后地區,從銀行貸款比較困難。因為項目不成熟,財務狀況也不好。通過我們這個省級平臺集體申報,一定程度上緩解這種困難。”

李振漢說,公司不以營利為目的,還款主要建立在政府財政兜底的基礎上。因此,抵押物就非常重要,土地是抵押的關鍵。

吉首、鳳凰等湘西的一些縣市因為沒有土地抵押,不在第一批申報貸款之中。

湘西州住建局住房保障科科長張立林說,地方財政依賴土地,政府不可能把好土地拿出來抵押,好土地是要賣錢的。在普遍缺地的湘西,因土地抵押問題無法與銀行達成貸款協議,成了普遍障礙。

另一方面,因收益低,銀行也并不愿意貸款給保障房項目。據了解,銀行貸款給企業,貸款利率起碼上調20到30,但若貸款給保障房項目,只能上浮5。

國家開發銀行知情人士介紹,“十二五”期間,湖南省銀行業為保障安居工程要提供總融資300億。由國開行牽頭組建銀團,其中,國開行承擔150億,剩下的需要其他銀行承擔。國開行組織其他銀行碰頭,其他銀行現在貸款額度緊張,占用大量資源去做效益低的事情,無法應付考核。

“由于國開行是政策性銀行,需要完成國家任務。如果其他銀行不愿意,還是要由國開行兜底。”知情人說。

這名國開行人士認為,保障房項目,中央給的錢不會太少,也不會太多,目的是要地方做事。地方則希望中央承擔越多越好。“這是一個博弈的過程”。他認為,例如抵押土地貸款,就是地方用十年、二十年后的錢來建保障房,“地方都有能力,關鍵在于,愿不愿意干”。

地方舉債與破產風險

吉首市打算發行10個億的地方債券。專家指出,保障房舉債應先研究舉債機制,“政府破產怎么辦”

鳳凰縣面臨的財政困境很是尷尬,“十二五”保障房計劃資金缺口約8000多萬。王淵說,2012年,房產局預備向銀行貸款3000萬,但拿不出足夠的土地用于抵押。貸款的事情也就一直懸而未決。

吉首市的籌資主要希望,則是發行地方債券。冉穎介紹,2011年,吉首市想通過市政府下面一個融資公司,將吉首市國有資產打包評估。如資產規模達到30個億,就能發放地方債券10個億。其中約3個億用來解決“十二五”保障房建設。

“2011年,看到省里其他地方都發了債券,我們也想發。”熊偉介紹,在辦理申請的時候,省里告知吉首,縣級市沒有資格發債券,只有州一級政府才行。

吉首市財政局將計劃告知州里,得到支持。熊偉說,吉首市把旗下一家融資公司掛靠在湘西州,來辦理發債的事,“今年應該能辦下來”。

據介紹,舉債建房在一些地方屬普遍狀態。北京市房地產協會副秘書長陳志曾提出保障房建設中的債務危機警告。

根據國家公布的信息,到2010年底全國省、市、縣三級地方政府性債務有10.7萬億。陳志曾在接受媒體采訪時指出,政府負債較重,風險非常大,大量負債的一個去向是城市建設和保障房。

與此同時,政府土地收入呈下降狀態。中國指數研究院發布的統計數據顯示,2011年全國130個城市土地出讓金總額同比減少11。

陳志認為,如果狀態繼續惡化,債務就可能引發危機。

對于以發債的形式來建保障房,陳志認為這樣的探索要先研究一個舉債機制,也就是說誰來舉債,誰來還債的問題。“不能說我們為了民生、為了老百姓就可以無限度、不去算賬地大規模舉債,我們又沒有償還能力,如果這樣的話,造成政府破產怎么辦。”他還指出,地方政府會否因債務告急,然后通過保障房舉債,用發債方式來借新還

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